Недвижимость оживилась из-за санкций

Важнейшее условие успеха России в санкционном противостоянии с Западом  - это взвешенная оценка последствий введения санкций. Риски в тех сферах экономики, против которых задействованы санкции, очевидны. Однако по ним одним сложно судить, насколько серьезный урон может быть нанесен экономике в целом, так как не исключено наличие сквозных негативных факторов, эффект которых непредсказуем. Лакмусовой бумагой могут стать смежные или вторичные  рынки, например, рынок недвижимости. По мнению экспертов, опрошенных Центром политического анализа, негативного воздействия на рынок недвижимости санкции пока не оказали.

Наиболее очевидная связь ситуации на рынке недвижимости и санкций прослеживается через стоимость ипотеки и бизнес-кредитования. Чтобы удержать курс национальной валюты в условиях глобального давления на российскую экономику, Центробанк поднял ключевую ставку до 8%, что неизбежно приведет к росту цены на кредитование. По словам аналитика УК «Финам Менеджмент» Максима Клягина, если государство проведет финансовые интервенции и через законодательство усилит гарантии банков, можно рассчитывать, что средние ставки по ипотеке вырастут не выше 13-13,5%.

«В негативном сценарии такое повышение в совокупности с падением доходов может заметно затормозить темпы роста ипотечной индустрии. Это будет снижать ликвидность в секторе, создавать напряженность на рынке жилой недвижимости в целом и затруднения для расширения нового строительства. По консервативному сценарию АИЖК, по итогам года, рост на рынке ипотеки может снизиться до 11% (в 2013 – рост составил около 30%)», - считает эксперт.

Впрочем, Клягин призывает не преувеличивать краткосрочный негатив от повышения ставок по ипотечному кредитованию, потому что пока «ситуация в секторе, напротив, выглядит весьма позитивно».

В свою очередь, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко сравнивает нынешнее положение дел на рынке с ситуацией 2008-2009 гг, когда нехватка ликвидности банков из-за кризиса ударила и  по девелоперам, которые лишились части денег на новое строительство, и по покупателям, для части которых ипотека стала слишком дорогой. Однако, считает эксперт, на этот раз действует ряд смягчающих факторов.

«В отличие от кризиса 2008-2009гг., когда долларовые цены снизились на 30-35%, такой серьезный обвал рынку не грозит, по крайней мере, если не случится форс-мажора, например значительного ужесточения западных санкций. В предыдущий кризис обвал произошел на фоне ажиотажного роста в предыдущие годы, в посткризисный период такого роста не наблюдалось», - полагает Репченко.

Тем не менее, уже с осени Репченко ожидает плавного снижения цен за счет появления на рынке более дешевого жилья.

Разделяет опасения коллег по поводу удорожания кредитов и директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома. Впрочем, он также уверен, что обвала рынка не будет, так как рынок слишком инертен и во многом зависит от продавцов-консерваторов.

«Квартиры продают не связанные между собой физические лица, а это люди очень консервативные в своих взглядах и ожиданиях. Чтобы цены на жилье пошли вниз, должен произойти «взрыв» Эксперт: Шлома Сергей

Потенциально возможный источник роста он видит в действиях тех участников рынка, кто попытается сберечь свои накопления, вложившись в недвижимость.

«Чтобы продать квартиру осенью при том уровне спроса, который мы ожидаем, надо побеспокоиться о том, чтобы она была максимально ликвидна. В нынешних обстоятельствах ликвидность определяет цена. Мы предполагаем, что осенью успешно будет реализовываться жилье только из самого низкого ценового диапазона», - считает эксперт.

Несмотря на практически единство специалистов в общих оценках рынка недвижимости, в отдельных его секторах ситуации складываются весьма разные. Например, на вторичном рынке жилья, как отмечает Репченко из IRN.RU, риэлторы отмечают некоторое снижение спроса.

«Продавцы стремятся продать по-быстрее, опасаясь снижения цен на недвижимость, а покупатели, напротив, зачастую предпочитают подождать», - поясняет он.

По мнению Шлома, на вторичном рынке «сохраняется традиционное летнее затишье, усугубившееся его отложенной реакцией на всплеск покупательской активности в начале года», что, впрочем, было предсказуемо заранее. Однако при этом вряд ли стоит ждать резкого скачка активности осенью. «Чтобы сегодня активизировался спрос, должно произойти что-то экстраординарное, например, очередной массовый отзыв лицензий у крупных банков или значительное ослабление рубля», - говорит эксперт.

На первичном рынке продавцы, напротив, заметно активизировались, но о подорожании квартир в связи с этим говорить не приходится, так как пока, по словам Репченко, банки способны выдавать недорогие кредиты. Но ситуация может измениться через 1-2 года.

«Девелоперы могут столкнуться с трудностями при поиске кредитов для новых проектов и должны быть готовы снизить предложение» Эксперт: Репченко Олег

Помочь, по его словам, может вывод на рынок наиболее дешевой недвижимости или скидки на уже имеющиеся предложения.

Любопытная особенность прослеживается на рынке дорогого жилья. Как говорит директор Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Андрей Кройтор, потенциальные покупатели зарубежной недвижимости de-luxe задумываются о том, чтобы купить вместо этого дом в России, так как санкционная война повышает риск лишиться иностранного имущества.

«Пока  граждане только размышляют на тему покупки недвижимости в России, а не за рубежом, но пока еще повально не ринулись осаждать риэлторов, чтобы приобрести особняки на рынке загородной недвижимости», - объясняет он.

При этом, в отличие от других сегментов, рынок аренды жилья в России замер, несмотря на то, что национальная валюта подешевела к доллару, что, по идее, могло бы привести к росту цен. По словам директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Галины Киселевой, дело в том, что российский рынок давно переориентировался на рубли, а для подорожания в рублях нет оснований, так как нет ощутимого роста доходов населения.

Впрочем, украинский кризис все же отразился на спросе. Граждане Украины, которые хотят переждать трагические события в своей стране, прибавили 7-10% спроса на аренду квартир в России.

«Чаще они [граждане Украины] снимают жилье в складчину. Но должна отметить, что при увеличении спроса, который к тому же связан с началом «высокого» сезона, стоимость аренды не меняется» Эксперт: Киселева Галина

Сильнее всего пострадал рынок коммерческой недвижимости, так как он, в отличие от жилья, завязан на доллар.

«Рынок коммерческой недвижимости исчисляется в долларовой валюте и при этом очень чувствителен к скачкам деловой активности, а потому является наименее устойчивым сектором недвижимости в нынешних условиях. Цены на рынке могут просесть на 30%, а на отдельные объекты – до 50%», - предполагает Репченко.

При этом эксперты единодушны в том, что негативного воздействия на рынок недвижимости санкции пока не оказали. И при грамотной государственной политике на рынке недвижимости возможен переход от стагнации к росту.

Александр Дюпин