15 апреля, понедельник

Уже с осени стоит ожидать снижения цен за счет появления на рынке более дешевого жилья

20 августа 2014 / 22:13
руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»

Столкнувшись со снизившимся спросом, девелоперы стремятся стимулировать покупателей инвестировать в российскую недвижимость.

Можно ли говорить о влиянии политических факторов на российском рынке недвижимости в связи с последними событиями?

Формально последние события на мировом политическом пространстве затронули исключительно банковскую систему, ограничив доступ российских банков и крупнейших системообразующих компаний к зарубежным источникам финансирования. Непосредственно на сферу недвижимости – на выделение земельных участков, строительно-монтажные работы и прочее – западные санкции не распространяются. Однако они могут вызвать финансовый дефицит, ограничивающий как деятельность девелоперов, так и покупательскую способность их клиентов.

Рост ключевой ставки ЦБ, которая 25 июля была установлена на уроне 8%, вынудит банки в ближайшие несколько месяце поднять ставку по ипотечным кредитам, что в результате снизит реальные доходы потенциальных покупателей недвижимости. Таким образом, объем спроса на недвижимость быстрее отреагирует на финансовые ограничения и сократится раньше, чем девелоперы снизят предложение.

Данная ситуация обращает нас к 2008-2009гг., когда кризис ликвидности прямым образом отразился на рынке недвижимости: застройщики оказались не в состоянии реализовать свои объекты без привлечения банковских кредитов, а покупатели в свою очередь были вынуждены отказаться от дорогих покупок.

Однако, в отличие от кризиса 2008-2009гг., когда долларовые цены снизились на 30-35%, такой серьезный обвал рынку не грозит, по крайней мере, если не случится форс-мажора, например значительного ужесточения западных санкций. В предыдущий кризис обвал произошел на фоне ажиотажного роста в предыдущие годы, в посткризисный период такого роста не наблюдалось. Тем не менее, уже с осени стоит ожидать плавного снижения цен за счет появления на рынке более дешевого жилья, акций на первичном рынке и торга на вторичном.

Наблюдается ли какая-то специфическая  реакция российских продавцов и покупателей? Скажем, стали отказываться от покупки жилья за границей в пользу России или напротив – стремятся поскорее обзавестись жильем именно за границей?

На вторичном рынке риэлторы отмечают некоторое снижение спроса. Продавцы стремятся продать по-быстрее, опасаясь снижения цен на недвижимость, а покупатели, напротив, зачастую предпочитают подождать.

Что касается первичного рынка жилья, застройщики стремятся уже сейчас договариваться с банками о заблаговременном открытии кредитных линий. Текущим проектам в данный момент ничего не угрожает – банки еще в состоянии предоставлять кредиты по относительно низкой процентной ставке. Через год-два ситуация может кардинально измениться, и девелоперы могут столкнуться с трудностями при поиске кредитов для новых проектов и должны быть готовы снизить предложение. Столкнувшись со снизившимся спросом, девелоперы стремятся стимулировать покупателей инвестировать в российскую недвижимость, выводят на рынок более дешевые объекты, предоставляют клиентам скидки и устраивают акции.

Изменилась ли политика арендаторов-владельцев коммерческой недвижимости? Сказались ли действия экономического блока правительства (например, повышение ставок ЦБ) на этом рынке?

Рынок коммерческой недвижимости исчисляется в долларовой валюте и при этом очень чувствителен к скачкам деловой активности, а потому является наименее устойчивым сектором недвижимости в нынешних условиях. Цены на рынке могут просесть на 30%, а на отдельные объекты – до 50%.

Материал подготовлен Центром политического анализа для сайта ТАСС-Аналитика