В ближайшие месяцы рынок, скорее всего, ожидает замедление темпов роста

Риски формируются для индустрии ипотечного кредитования и проецируются на динамику нового строительства.

Влияние санкций на массовый рынок недвижимости носит опосредованный характер – давление может проявляться, прежде всего, в части сокращения  ликвидности и роста стоимости заимствований, а также в целом в сохранении сложной экономической ситуации, негативно влияющей на динамику доходов уровень спроса. Естественно, санкции будут сокращать возможности фондирования локальной банковской системы за рубежом. Пока риски не критичны. Скорее всего, выпадающий объем будет замещаться за счет интервенций ЦБ и, возможно, в некоторой степени за счет заимствований на азиатских рынках.

Однако в долгосрочной перспективе угрозы дестабилизации на фоне расширения санкций, безусловно, увеличиваются.

На этом фоне риски формируются для индустрии ипотечного кредитования и проецируются на динамику нового строительства. Рост стоимости заимствований может негативно отразиться на величине ставки ипотечного кредитования. Повышение ключевой ставки на 2 п.п. до 8% в среднесрочной перспективе может привести, полагаю, к росту средних ипотечных ставок на 1-1,5 п.п. до 13-13,5%, часть увеличения будет компенсирована за счет госинтервенций и оптимизации законодательства.

В негативном сценарии такое повышение в совокупности с падением доходов может заметно затормозить темпы роста ипотечной индустрии. Это будет снижать ликвидность в секторе, создавать напряженность на рынке жилой недвижимости в целом и затруднения для расширения нового строительства. По консервативному сценарию АИЖК, по итогам года, рост на рынке ипотеки может снизиться до 11% (в 2013 – рост составил около 30%). Впрочем преувеличивать краткосрочный негатив все-таки не стоит, пока ситуация в секторе напротив выглядит весьма позитивно.

По итогам первого полугодия, благодаря скачку спроса рынок ипотечного кредитования вырос на 40% (за весь 2013 г. – 30%). Опираясь на благоприятный фундамент предыдущего периода, очень динамично росло новое строительство – в первом полугодии рост ввода нового жилья составил 30% (за 2013 г. – только около 7%).

Скорее всего, такой скачок спроса в некоторой степени носил спекулятивный характер - количество сделок быстро росло на фоне ожиданий общего ухудшения условий кредитования в ситуации обострения внешнеполитической конъюнктуры, ослабления национальной валюты и оттока капиталов. Нельзя также исключать некоторого влияния от перекладывания капиталов в традиционно считающийся надежным сектор недвижимости из других активов и инструментов (но эти объемы скорее не оказывают глобального влияния на рынок в целом).

Но заметно более важные факторы – увеличение госинтервенций и смягчение требований финансовых организаций к кредитному профилю потенциальных заемщиков благодаря оптимизации законодательной базы (внедрение дополнительного страхования позволило банкам снизить риски), что весьма значительно расширяет целевую аудиторию и позволяет активизировать выдачу новых кредитов.

В совокупности это позволяет сохранять высокую динамику на рынке ипотечного кредитования и поддерживать жилищно-строительный комплекс. В ближайшие месяцы рынок, скорее всего, ожидает замедление темпов, но все-таки даже резкого снижения динамики роста, не говоря о падении, все же, полагаю, в краткосрочной перспективе при базовом сценарии не последует.  Рост по итогам года будет довольно высоким.