19 декабря, среда

Пузырь готов лопнуть

Конец эпохи непрерывного роста цен на недвижимость в России и потенциал строительного сектора как драйвера национальной экономики

22 октября 2016 / 00:01

* * *

Оглавление

Введение

Динамика рынка недвижимости: от кризиса к кризису

Рынок недвижимости летом 2015 года

1. Рынок столичной недвижимости
2. Рынок недвижимости в регионах
3. Снижение спроса
4. Продолжающийся рост объемов жилищного строительства в России
5. Подмосковье как флагман жилищного строительства
6. Долевое строительство
7. Ипотека
8. Государственное субсидирование ипотечных ставок
9. Рынок аренды жилья
10. Капремонт и налог на недвижимость
11. Справедливая цена квадратного метра
12. Аналогии с кризисом 2008–09 гг
13. Снижение реальных доходов населения
14. Прогноз на осень-2015 и первое полугодие 2016 г.

Заключение: назад в 2004 — вперед к светлому будущему?

* * *

Введение

Кризис сделает жилье доступнее. Это главный вывод, который можно сделать из тех трендов, что присутствуют сейчас на рынке недвижимости. В особенности это коснется Москвы и Петербурга.

Пока что колебания цены в сторону понижения не слишком уверенны. Ослабнув по отношению к доллару, недвижимость столичного региона пытается держаться намертво на рублевой отметке в 180–190 тысяч рублей за квадратный метр. Но ей все труднее и труднее удерживаться на этом уровне. И тенденция к снижению цен очевидна для всех. Причем, понятны и ориентиры, на которых это снижение должно остановиться в перспективе — это 100–120 тысяч рублей за метр.

Проблема в том, что снижению мешают несколько факторов:

  1. психологическая неготовность инвесторов к массовому избавлению от недвижимости как малодоходного актива;
  2. психологическая неготовность инвесторов к снижению цен при выставлении квартир на продажу на вторичном рынке;
  3. ожидания того, что субсидированная ипотека придет и на вторичный рынок жилья;
  4. нежелание банков допускать существенного снижения цен на недвижимость, что может повлечь за собой отказ от ипотечных кредитов по целому ряду объектов, а также существенно обесценит находящиеся в залоге у банков активы;
  5. привычка к легким и быстрым деньгам риэлтеров, инвесторов и строителей;
  6. странная уверенность руководителей ряда инвестиционных, строительных и риэлтерских контор в том, что дорогая недвижимость — это средство, способное вытащить их бизнес из кризиса, и т. п.

Каждый из этих факторов поодиночке мог бы быть незначительным, но вместе они образуют целый «заговор», стеной стоящий на пути снижения цен.

Тем не менее, можно с уверенностью говорить, что в IV квартале на рынке недвижимости начнется разворот в сторону снижения цен, а с начала следующего — 2016 года — этот тренд примет устойчивый характер и будет продолжаться вплоть до стабилизации рынка на уровне, который позволит вернуться на него массовому покупателю.

Также важно понимать, что если жадность инвесторов и неготовность банков к снижению стоимости собственных активов, не будет преодолена ходом событий и рациональной реакцией на него агентами на рынке, то это может вызвать серьезнейшие проблемы для строительной отрасли, что, в свою очередь, способно лишь усугубить кризисные явления в российской экономике. И, напротив, оживление рынка недвижимости на более низком ценовом уровне способно придать новые силы строительному сектору в столичном регионе, что может стать локомотивом для выхода из кризиса всех отраслей, связанных с недвижимостью.