Цены на жилую недвижимость: взлет или пике?

Рынок жилья является важнейшим индикатором состояния экономики России - ситуация на этом рынке как ни на каком ином отражает уровень спроса и потребления.

Рынок жилья (первичный и вторичный) является важнейшим индикатором состояния экономики России — ситуация на этом рынке как ни на каком ином отражает уровень спроса и потребления у населения страны.

В России приобретение жилья часто становится не только способом реализации жизненной потребности, но и своеобразной экономической стратегией сохранения денег в при нестабильной обстановке. У текущей экономической ситуации на рынке жилой недвижимости есть свои особенности, которые могут стать как тормозом, так и стимулом нового экономического подъёма в России в самое ближайшее время. Связаны они, как вы догадываетесь, с введением западных санкций против России.

Отзыв лицензий у банков, повышение ключевой ставки и колебания курса рубля, политический кризис на Украине, санкции Запада против России и её крупнейших банков подтолкнули людей вкладывать средства в недвижимость.

Применительно к рынку жилья, надо вспомнить опыт дефолтного 1998 года.

Население России тогда в основном лишилось своих накоплений либо в результате обесценения национальной валюты, либо в результате банкротства банков, где эти средства находились. Следом произошло резкое падение цен на квартиры — в два-три раза. Но в тот период готовые квартиры продавались не ради того, чтобы обеспечить условия для дальнейшего развития строительных компаний, а для их выхода из бизнеса с минимальными убытками.

С тех пор население России приобрело значительный деловой опыт. Кризис наши люди встречают, скупая теперь не соль и спички, а приобретая квартиры, рассматривая это как способ хеджирования валютных рисков. К сожалению, других способов «хранения» средств граждане РФ не особенно то и знают.

Зимой 2013 — весной 2014 года прошла волна ажиотажного спроса на квартиры. Она была вызвана колебаниями курса российского рубля по отношению к доллару США и евро и введением первых санкций Запада. Эксперты связывали всплеск интереса к квартирам с политической и экономической неопределенностью, тем, люди стали выводить сбережения из банков и покупать недвижимость, чтобы обезопасить свои накопления в нестабильной политической и экономической ситуации.

Основными покупателями тогда стали самые обеспеченные слои населения, которые скупали именно элитные квартиры. Даже весной 2014 года рост спроса на жилье в Москве на 27−44% превышал уровень 2013 года. Однако летом курс рубля стабилизировался, паника стихла, а следом спрос на квартиры упал, что привело даже к некоторому снижению цен на них, в основном, за счёт скидок. С июня 2014 года существенно вырос объем предложения квартир: за три летних месяца его рост составил 17,3%, и к сентябрю в продаже в столице находилось около 6,1 тысячи квартир эконом- и комфорт-классов. На рынок вышли новые жилые комплексы, борьба за покупателей усилилась.

Однако, как отмечают эксперты, возвращение рынка к своему обычному состоянию происходило на фоне снижающегося платежеспособного спроса в стране. Большинство из тех, кто стремился обеспечить сохранность своих средств, уже успели это сделать, так что «кризисных инвесторов» на рынке осталось мало. В особенности ярко эта тенденция проявилась на рынке элитных новостроек, где спрос был невысоким на протяжении всего третьего квартала. Покупатели переместили своё внимание на квартиры эконом-класса.

Сегодня ситуация в экономике России стала неопределённой, когда закончатся санкции — неизвестно.

Сама по себе отмена санкций прямо не влияет на рынок жилья, но многие ждут этого как начала возобновления нормальной деловой и производственной активности. Поэтому многие потенциальные покупатели квартир заняли выжидательную позицию.

Полагаю, что надо подождать принципиальных политических решений, что станет новой точкой отсчета на рынке жилой недвижимости. Показатели продаж, а с ними и цены могут пойти как вверх, так и вниз, и многое зависит от того, как развернется ситуация на Украине, прекратится ли политика санкций между Западом и Россией.

Повышение спроса закономерно вызвало небольшое повышение цен. Однако ни обвала экономики, ни катастрофического повышения цен на недвижимость в этом году не произошло, и эксперты этой осенью не ожидают серьёзных колебаний цен на жильё в Москве. Эксперты полагают, что большого роста цен на квартиры пока не будет. Пик спроса, когда люди покупали жильё, опасаясь его резкого подорожания, уже прошёл, и поэтому, скорее всего, цены будут расти в соответствии с инфляцией.

Отметим, что факторами роста цен на квартиры сегодня являются: невозможность фондирования в западных банках для российских девелоперов, последовавшее ухудшение условий их кредитования в российских коммерческих банках, которые сами испытывают кризис ликвидности, периодические ажиотажные покупки квартир как средство инвестирования и стабилизация политической ситуации, что стимулирует всё новые покупки квартир.

А факторами сдерживания роста цен на квартиры или их стабилизации, и даже некоторого снижения сегодня являются государственное регулирование объёмов жилищного строительства в рамках федеральной программы «Жилье для российской семьи», снижение покупательной способности населения, рост ипотечных ставок, нестабильность внешнеполитической ситуации, ухудшение финансового состояния застройщиков, рост объёмов и доли жилья на начальных этапах строительства.

Для регионов России перспективы динамики рынка жилья являются более предсказуемыми и в наименьшей степени зависят от ажиотажного спроса.

В частности, это объясняется относительной однородностью класса квартир, поскольку доля элитного жилья в регионах значительно меньше, чем в Москве и Санкт-Петербурге. Так, основу первичного рынка Краснодара составляют однокомнатные квартиры, которые занимают 55,4% общего объема предложения, на втором месте — «двушки», которых насчитывается 34,0%. Именно в регионах наиболее активно реализуется программа «Жилье для российской семьи» в рамках государственной программы РФ «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». В соответствии с программой до 1 июля 2017 г. в стране предполагается построить 25 млн кв. м. жилья эконом-класса. Квадратный метр такого жилья будет продаваться по цене ниже рыночной на 20%.

Возможным фактором снижения цен на квартиры могут стать намеченные Минфином РФ поправки в 23-ю главу Налогового кодекса. Предлагается, что владельцы нескольких квартир при продаже объекта стоимостью более 5 млн руб. будут в обязательном порядке уплачивать подоходный налог вне зависимости от срока владения недвижимостью. Эти поправки резко снизят привлекательность недвижимости как инвестиционного инструмента и, тем самым, положат конец политике частных инвесторов приобретать жилье на этапе котлована для продажи уже готовым.

Резюмируя вышесказанное, можно сделать вывод о том, что жильё в России не перейдёт в разряд недоступных покупок и не станет предметом лишь мечтаний населения.

В современной России строительный сектор продолжит сохранять свое значение как одного из важнейших отраслей экономики.

Особенность современного жилого строительства состоит в том, что оно строится под наличие спроса. Начатое строительство жилых квартир невозможно держать долгое время недостроенным: оно начинает разрушаться и снижать (терять) свое качество. Поэтому его сбыт будет постоянным.

Полагаю, что государству следует не забывать повышать требования к обеспечению новостроек развитой инфраструктурой, в первую очередь, дорогами и социальными объектами, что даст стимул к синхронному развитию других отраслей экономики.