28 октября, четверг

Пузырь готов лопнуть

Конец эпохи непрерывного роста цен на недвижимость в России и потенциал строительного сектора как драйвера национальной экономики

22 октября 2016 / 00:01

Заключение: назад в 2004 —
вперед к светлому будущему?

Итак, эксперты Центра политического анализа констатируют, что осенью 2015 года рынок недвижимости находится в отчетливом понижающем тренде. Цены на квартиры в долларовом выражении медленно снижаются на протяжении года и по всем признакам не достигли дна. Рублевые цены пока фактические держатся на прежнем уровне, но с учетом значительного дисконта можно зафиксировать начало их падения. Рынок недвижимости в настоящее время выглядит разбалансированным. При наличии больших объемов квартир, выставленных на продажу как на первичном, так и на вторичном рынках, спрос на недвижимость значительно сократился.

Государство пытается поддержать рынок за счет субсидирования ипотечного кредита на новостройки. И этот вид ипотеки занял доминирующее место на рынке. Но, несмотря на все усилия, в том числе расширения программы госсубсидирования по просьбе банков, объем выданных ипотечных кредитов упал до минимума за пять лет. По сути дела, те, кто хотел купить новостройки и имел для этого деньги, уже удовлетворили свой спрос.

Осенью ожидать возобновления спроса не приходится из-за падения реальных доходов населения, роста безработицы, снижения стоимости аренды жилья. К тому же объем предложения на рынке недвижимости может вырасти за счет того, что многие «инвестиционщики», купившие жилье на пике паники из-за колебания валютных курсов в конце 2014 года, возможно, попытаются осенью выбросить их на рынок.

Ситуация по многим признакам напоминает осень 2008 года, когда вышедший доклад Сбербанка дал старт падению цен на недвижимость, и эта тенденция продлилась вплоть до конца 2009 года.

Эксперты Центра политического анализа полагают, что, несмотря на высокие темпы инфляции, цены на квартиры в рублевом выражении пойдут вниз. До конца года падение составит 10–15% в рублевых ценах, а к середине 2016 года цены в рублях снизятся на 20–25%.

Равновесная цена для сегодняшнего рынка составляет 100–120 тысяч рублей за квадратный метр.

Однако возникает ряд дополнительных вопросов: а не убьет ли это рынок жилья, и без того находящийся в состоянии близком к стагнации? Надо думать, что нет. В докризисной модели роста девелоперы работали из прибыли в триста и более процентов (сложно, правда, подсчитать объем коррупционной ренты). При этом новые проекты почти всегда финансировались не за счет прибыли, а за счет кредитных денег или денег привлеченных за счет дольщиков (по сути тот же кредит, только бесплатный). Нормализация прибыли на этом рынке и частичное сворачивание коррупции оздоровит его в плане отсутствия неприятных реакций на внезапные шоки, вроде того же кредитного схлопывания, когда в кризис 2008 года многие проекты были заморожены, а даже крупнейшие делоперские компании (в частности, ГК ПИК или скандальный «Миракс») оказались на грани банкротства из-за невозможности перекредитоваться.

Важно стараться сохранить высокие темпы строительства жилья даже по снизившимся ценам. Участники девелоперского бизнеса должны понять, что текущее состояние рынка всерьез и надолго, и нужно играть по новым правилам. Причем, это должны осознать не только строители, но и «смежники»: производители строительных материалов, банки, риелторы, и даже владельцы пресловутых «инвестиционных квартир».

В вышедшем в конце августа интервью известного российского экономиста Михаила Дмитриева была высказана нетривиальная мысль о новой модели роста российской экономики, которая может в долгосрочной перспективе прийти на смену нефтяной. Дмитриев назвал три фактора роста в перспективе на 15–20 лет: жилье, инфраструктура, коммерческая недвижимость.

«Переориентация на новые факторы развития может создать очень интересную модель роста на ближайшие 15–20 лет… Если мы посмотрим на жилье, то в мировой экономике существует достаточно устойчивая статистическая связь между обеспеченностью жильем и ВВП по паритету покупательной способности на душу населения. … Россия на некоторое время могла бы удвоить, а крупные агломерации — даже утроить вводы жилья на душу населения и это не приведет к перегреву на рынке жилья. Напротив, такая динамика может стать одним из важнейших факторов послекризисного экономического роста», — предполагает Дмитриев.

По сути это означает, что новый ценовой баланс на рынке недвижимости смог бы подхлестнуть спрос, а дальше уже строительная отрасль смогла бы стать основой для экономического роста нового качества в страновом масштабе. Инвестиции в строительство, как широко известно, обладают мультиплицирующим эффектом для экономики: развивается попутно сразу несколько отраслей.

Таким образом, снижение цены могло бы дать эффект уже политического масштаба: строительная отрасль смогла бы стать флагманом экономического развития страны, важнее нефтяной сферы. Помимо элементарно престижа и осознания собственной значимости, девелоперы (равно как и их контрагенты — от поставщиков до банков) бы получили и кратно увеличившийся заказ. Да, работа будет из меньшей прибыли, но на существенно, кратно больших объемах.

Самое главное: если отраслью, гарантирующей рост экономики страны, станет строительная отрасль, то не будет работать фактор «нефть упала — объекты больше не строятся». Девелоперы будут сами генерировать объемы.