Рекордные объемы строительства жилья пока не влияют на цены

Возросшие темпы жилищного строительства в России могут повлиять на среднюю цену квадратного метра в узком сегменте рынка, но в целом ценовая конъюнктура на рынке недвижимости остается устойчивой. Такое мнение высказали эксперты, опрошенные Центром политического анализа.

По итогам 2013 года Россия может продемонстрировать рекордные показатели ввода жилья. Согласно данным Росстата, в январе-сентябре минувшего года было введено в строй 38,7 миллиона кв. м.  жилья. Это на 112% превышает рекордные показатели 2012 года. Поскольку основной массив ввода жилья приходится на IV квартал, то можно предположить, что по итогам 2013 года объем жилищного строительства может составить 73,5 миллиона кв. м.  (в 2012г. – 65,7 миллиона). Если цифры Росстата окажутся на этом уровне, то Российская Федерация впервые обгонит РСФСР по пиковым показателям ввода жилья (в 1987-1989 гг. возводилось чуть более 70 млн кв. м. в год).

В то же время такие темпы жилищного строительства пока не сильно сказались на рынке недвижимости. По данным Росстата, с апреля по сентябрь 2013 года средняя цена квадратного метра на первичном рынке выросла на 1135 рублей, на вторичном – на 1860 рублей. При этом во многих регионах наблюдалось небольшое снижение цен, а в Свердловской области почти на 2,5 тысячи рублей (1,5%) упала цена кв.м. в новостройках, и почти на 6 тысяч рублей (3,7%) на вторичном рынке.

В Москве, по данным Росстата, цены в рублях застыли на одном уровне, но согласно индексу сайта irn.ru в последние два месяца наблюдается устойчивая тенденция удешевления жилья в долларовом выражении. С ноября цены снизились более чем на сто долларов за кв.м.

Между тем, просрочка по ипотечным кредитам к концу 2013 года, по оценке коллекторского агентства "Секвойя Кредит Консолидейшн",  могла составить более 30 млрд рублей. Не исключено, что «токсичные» ипотечные квартиры могут быть выброшены на рынок и еще более усилят давление на него.

Участники рынка недвижимости, как правило, осторожно комментируют возможность падения цен. Уже существующую тенденцию они начинают признавать только после того, как не замечать ее становится невозможно. В 2009 году толчком к существенному снижению цен стал доклад Сбербанка, в котором содержался неутешительный прогноз для банков и девелоперов. Не стоит ли ждать подобного доклада в 2014 году?

Аналитик Rye, Man &Gor Securities Ксения Арутюнова отмечает, что у ряда девелоперов средняя цена квадратного метра снижалась уже в прошлом году на фоне активного ввода новых объектов недвижимости. «Но цена сильно варьируется от объекта к объекту и от компании к компании. Девелоперы стараются оптимизировать свой портфель таким образом, чтобы не допустить резкого снижения цен», - уверена она.

По словам аналитика, в 2013 году у одного из игроков средняя цена реализации квадратного метра в сегменте «масс-маркет» снизилась на 12%. «В целом, если говорить по «проектному миксу», то снижение цен составило около 5%», - говорит Арутюнова.

«Итоги 2013 года показали, что отечественный рынок недвижимости достаточно легко переваривает дополнительное предложение за счет, в том числе, ипотечных продуктов. Почти весь объем вводимого жилья сразу доходит до потребителя» Эксперт: Арутюнова Ксения Николаевна

Аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин полагает, что в целом ценовая конъюнктура, действительно, остается устойчивой.

«В условиях замедления экономики наблюдается некоторое сужение спроса, что оказывает давление на динамику рынка. В таких условиях рост цен носит очень умеренный характер» Эксперт: Клягин Максим Сергеевич

По мнению Клягина, в течение 2014 г., учитывая прогнозируемые слабые темпы роста экономики, качественного ускорения, скорее всего, не произойдет. «Вместе с тем и снижение цен, на мой взгляд, -  сценарий маловероятный. Сильным фактором поддержки рынка остается по-прежнему весьма быстро растущая индустрия ипотечного кредитования. Одновременно, важно отметить, что качество портфеля в этом сегменте одно из самых лучших - доля дефолтной задолженности оценивается примерно в 2%. Поэтому просроченные займы в данном случае не будут оказывать заметного давления на рынок», - считает он.

Член Национального совета Российской гильдии риэлторов Михаил Гороховский в интервью ЦПА признался, что не хотел бы снижения цен на рынке недвижимости, поскольку это приведет к оттоку капиталов из отрасли и ударит по многим участникам рынка. 

«Если падение цен на рынке недвижимости произойдет, то пострадает очень много людей. Это приведет к оттоку капиталов из этой сферы и снижению объемов строительства» Эксперт: Гороховский Михаил Яковлевич

По словам Гороховского, многое зависит от главного игрока на рынке – государства в лице Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое в любой момент может изменить правила предоставления ипотечных кредитов. «Агентство может искусственно поддержать спрос, уронив цены, или наоборот ужесточить политику выдачи кредитов, тем самым подняв цены. Все зависит от воли конкретных политиков», - убежден он.