Столичные инвесторы в квадратные метры, столкнувшиеся с государственным субсидированием ипотеки, злятся и кусают локти. Привычная картина мира рушится на глазах, но понимают это пока единицы
Дело в том, что в ситуации кризиса государство приняло решение поддержать как покупателей жилья, так и застройщиков. С целью сделать ипотеку более доступной, правительство решило частично закрывать ставку для банков с тем, чтобы те выдавали клиентам ипотеку под более низкий процент, чем обычно. То есть, обычный процент — 15–16%, а при субсидировании его выдают под 12%, под 11,4% (недавнее решение Сбербанка) и даже под 10,3% (наилучшее предложение от АИЖК). При этом была сделана одна оговорка — льготные кредиты дают только под покупку строящегося или нового жилья.
Так ипотека практически ушла со вторичного рынка.
Программа субсидирования появилась в апреле, и к ней последовательно присоединялись все новые и новые банки (сегодня их 20). По сути дела она захватила весь рынок ипотеки. Уже к маю по госсубсидиям было выдано 60% ипотечных кредитов. Всего за первые два месяца кредиторы (30 тысяч человек) получили 52 миллиарда рублей (в среднем по 1,7 млн на заявку). Тут можно повозмущаться — ведь, квартиры в Москве стоят куда дороже. Однако госсубсидирование создавалось не только для Москвы, но и для всей России. Это у нас цена метра составляет 190 тысяч рублей. А средние расценки по России — 66 тысяч. То есть, 1,7 млн вполне достаточно для приобретения «однушки». Ведь, государство дает не всю сумму на покупку, а только до 80% стоимости жилья. В регионах можно получить максимальный кредит в 3 миллиона. В Москве — 8 миллионов. Но, повторюсь, только на первичку.
Что это значит на практике? Это означает, что государство поддерживает строителя и не поддерживает торговцев недвижимостью и инвесторов в квадраты (ранее мы их не стесняясь назвали бы спекулянтами). Продажи на вторичном рынке резко застопорились. И сейчас осуществляются с большим дисконтом. Но цены пока стоят на месте (хотя бы внешне). Потому что инвесторы не верят в то, что кончилось время, когда недвижимость в столице всегда дорожала.
Однако вечно так продолжаться не может. И рынок должен будет отреагировать на тот факт, что люди с живыми деньгами — а те, кто получил ипотеку, это как раз имеющие реальные деньги — уходят с рынка. Приходилось слышать возражение, что, мол, отсутствие сделок на вторичке тормозит первичку. Мол, большая часть сделок совершается по альтернативе, а значит, те, кому нужно купить новостройку, просто не смогут это сделать, поскольку в альтернативной цепочке не появится источник с живыми деньгами. Не могу с этим согласиться, и вот почему.
Альтернатива очень косвенно связана с первичным рынком. И чаще всего — это способ текущего решения жилищных проблем, тогда как покупка новостройки — это в любом случае ее отложенное решение. То есть купивший новостройку человек может подождать год, пока будут получены ключи, и еще полгода — пока закончится ремонт. Альтернативщики позволить себе этого не могут. Для них важно после завершения цепочки сделок въехать в квартиры почти сразу, ведь, свою квартиру они уже продали. Очень редко мы видим договора с отложенным въездом (да и рискованно это).
Таким образом, аргумент, что покупки на первичке будут существенно снижены из-за того, что цепочки альтернатив не смогут быть реализованы, не выдерживает пристального рассмотрения. Да, по считанным процентам будет проседание, но тенденции не возникнет.
Какая же возникнет тенденция? Ну, помимо того, что застройщики отказываются от люксовых и бизнес-проектов в пользу массовой недорогой застройки? Полагаю, что текущая ситуация уже вскоре приведет к общему снижению цен на недвижимость. Сперва несколько снизится необоснованно дорогая старая вторичка. Затем отыграет вся вторичка в целом, а за ней несколько снизится и первичка. Рынок станет более разумным. Ведь, то, что мы имеем сегодня, иначе, чем безумием не назовешь. Не бывает так, чтобы цены в одном и том же районе на первичном рынке были ниже, чем на вторичке. Но ведь, именно это мы сегодня наблюдаем почти повсеместно!
Возьмем, к примеру, микрорайон, который я неплохо знаю. Въезд в Солнцево. Улица «50-летия Октября». Дом номер 23, корпус 1. Это 9-этажная плохая панель 1969 года постройки. То есть, на сегодня ей исполнилось 46 лет. Квартиры там малогабаритные. Однако стоимость двушки в 45 квадратов составляет 7,5 миллионов рублей. Рядом (не буду приводить название, чтоб не заподозрили в рекламе) строится комплекс новых домов. Монолит-кирпич. Двушки по 66 квадратов в новых — и по определению более качественных корпусах — стоят от 7 миллионов. Где логика? Её нет даже притом, что в квартиру в этом новом доме придется еще «вложиться» для ремонта. Убитый старый дом, и находящийся от него в 500 метрах новый — различаются в цене не в пользу последнего. Так не бывает. И так не будет.
Потому у меня нет сомнений, что через два-три месяца цены на старые дома пойдут вниз. Потому что расценки на новостройки поднимать тоже не получится (лимит-то по ипотеке — 8 миллионов). И денег свободных нет. Так что застройщики очень быстро поняли, что их ждет, и уже сейчас переделали многие проекты. В последнее время покупателю в Москве массово предлагаются студии по 18 и 25 метров. Однушки снизились в площади с «купеческих» 60 до 40 квадратов, а двушки — со 100 до 60 метров. Идет крен в сторону недорогого строительства. И в этой ситуации вторичка будет вынуждена реагировать на имеющуюся тенденцию. В противном случае, инвесторы рискуют получить коллапс на рынке вторичного жилья.