Как не допустить создания в Москве гетто, и почему это так важно для людей, живущих в новых домах, окруженных пятиэтажками-хрущобами?
Итак, рассматриваем ситуацию с премиальным районом Черемушки.
Типичный район застройки хрущобами. Кстати, вообще первый район экспериментальной застройки.
Улица Гарибальди, 21к6 серия дома 1-515. Год постройки 1960.
Знакомимся с серией поближе.
Итак, начали:
Лифта нет
Мусоропровода нет
Высота потолков — без ремонта 2,50. С ремонтом может достигать 2,30. То есть, руку вытянул и потолка достал. Вешать лампочки удобно. Жить — невозможно.
Подвала — нет. То есть, коммуникации идут в подполье, и чтобы их переложить, надо вскрыть все полы первого этажа
Вентиляция — естественная. То есть, никакая.
Стены — керамзит. То есть, после 30 лет начинают вымываться дождями и выветриваться.
Серия рассчитана была на 35 лет жизни. Ну, как ранняя серия на 25 лет. Ранняя снесенная серия пережила почти 50 лет. То есть вдвое больше, чем запланировано было. Серия 1-515 как мы видим, подходит к 70- годам своей жизни. То есть, тоже вдвое больше, чем было запланировано. В настоящее время — состояние очень плохое. Капремонт запланирован на 2030 год, но не будет сделан в этом доме никогда.
Напротив через дорогу находится дом улица Гарибальди, 28к1. Кирпич 2001 года, рассчитанный минимум на 100 лет эксплуатации. Состояние дома новое. Капремонт через 23 года — в 2039 году.
В связи с информацией о сносе хрущоб, цены в Черемушках на хрущобы выросли, а на обычное жилье чуть упали.
Тем не менее, смотрим на цены:
двушка в новом кирпиче 54 квадрата стоит 15 млн рублей.
Двушка в хрущобе 45 квадратов стоит 7,2 млн рублей.
Разрыв двукратный в цене, но все же 7,2 — это достаточно неплохо. Очень даже неплохо я бы сказал за хрущобу. И кто-то, наверняка купит.
Теперь представляем себе ситуацию, что Собянин отказывается из-за давление всяких недалеких общественников от реализации программы капремонта. Ну, или Москва говорит, что денег нет, но вы там держитесь. Или, что эти хрущобы еще сто лет простоят? Что происходит тут же?
Или нет, лучше не так. Лучше вот как — люди живут в своих хрущобах, зная, что никто им квартиру не подарит просто так, что жить они в своей хрущобе будут вечность или чуть меньше, чем всю жизнь. Будет ли такая двушка стоить 7,2 млн?
Нет, конечно. Такая двушка будет постоянно падать в цене, которую сегодня держит как раз вера в то, что добрая Москва в лице доброго Собянина придет, и подарит квартиру в новом доме. Все. Больше ничего эту цену не держит. Потому как красная цена дома типа хрущоба в виде двушки на сегодня — это даже ниже 4,5 млн, что демонстрируют нам самые низкие предложения по Выхино. То есть, реальная цена хрущобы на сегодня — порядка 3,5 млн рублей за двушку. Вот тогда ее имеет смысл рыночно продавать и покупать.
Однако что было бы, если бы Москва не запустила программу переселения людей в новые дома? Было бы следуюее. Цена на хрущобы резко падала бы. Те, кто мог бы, продавали хрущобы и перебирались в лучшие дома и лучшие районы. В хрущобы вселялись бы деклассанты и люмпены, бандиты и шмары. После десятилетия такого существования хрущоба на Гарибальди представляла бы из себя рассадник криминала, и вообще. Продать там квартиру было бы нереально, поскольку ее никто бы не покупал в принципе.
Что было бы с ценой соседнего прекрасного кирпичного дома? Оставалась ли она бы в районе 15 млн? Конечно нет. Его цена уменьшилась бы пропорционально уменьшению уровня безопасности района. И пропорционально росту криминала. То есть, уже через десятилетие от гордых 15 млн за двушку осталось бы дай бог 10. А там и до тех же 7 млн бы докатилось, после чего произошла бы лавинообразная геттоизация уже вполне себе успешного и нормально функцинирующего дома.
Проблема геттоизации для мегаполиса с таким коэффициентом Джинни, как Москва — одна из ключевых. Но Москва ее решает фактически социалистическим методом, даря в подарок абсолютно новую собственность, превышающую по цене старую на 50%, (притом, что сохранение старой цены обусловлено опять же только доброй волей Москвы давать квартиры бесплатно). Но тут надо учитывать, что, если бы Москва этого бы не делала, то мы давно познакомились бы не с гопой из Бирюлево или Ю.Бутово (вполне себе нормальные ребята), а с настоящими Гарлемами.
Вот так, на примере расселение только одной пятиэтажки мы с вами увидели, насколько важной является задача по предоставлению нового жилья бесплатно взамен аварийных пятиэтажек-хрущоб.
Впрочем, это далеко не единственная тема, которую стоит осветить. В следующих текстах поговорим о том, какие серии будут сносить, почему не будут сносить 1-447, почему не будут сносить 9-этажки, где почти точно не будут сносить пятиэтажки, а также почему в теории строительство жилья с большей этажностью и большим числом квартир, не способно нанести серьезный удар по транспортной инфраструктуре, и насколько будет нагружена инфраструктура социальная.